关于区政协十五届四次会议第046号提案（建议）的复函
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尹桂林委员（重庆市开州区昂立艺术教育培训学校）：
你提出的《关于规范法院拍卖抵押房产附带搭建物处理的建议》（提案第046号）收悉。经研究办理，现答复如下:
一、关于你提出的行政机关制定专门针对抵押房产附带搭建物属性分类认定的意见。你的意见有助于行政机关在法院拍卖前对抵押房产附带搭建物权属进行合法化审查，搭建物有合法手续的确认与符合当地政策可补办手续的确权防止了瑕疵房产进入司法拍卖交易，从源头上遏制了非法搭建物通过司法拍卖程序合法化。对存在严重安全隐患且无法补办手续的搭建物，在司法拍卖前，依法由行政强制拆除，防止因后期拆除损害竞买人的合法权益。搭建物的分类认定强化了行政机关对物的合法性认定，从标的物层面上规范了司法拍卖。当前，人民法院在执行中也要求对搭建物的处置前，查明财产权属、权利负担、占用使用、欠缴税费等事项，不得以“现状处置”为由免除财产调查职责。重庆市高级人民法院于2025年4月7日印发的《2025全市法院执行工作要点》通知，要求全市各级法院严格落实《关于规范执行财产处置提高变价效率的工作指引（试行）》，进一步增强执行财产处置的规范性，提高司法变价效率，并研究制定执行实施类案件标准化办理工作指引，我院也将结合你的建议，积极开展探索。
二、规范评估定价流程。对拍卖抵押房产所附带的搭建物，若不影响房产的整体使用，人民法院应当允许搭建物添附人取回或在评估时分别评估，一并处置，对应价款支付添附人。对评估机构对搭建物评价标准及监督的问题，评估机构应在收到人民法院委托书和相关材料后三十日内需要根据搭建物的具体情况，根据用途、性质、所在区域的市场状况等，选择合适的评估办法（市场法、收益法、成本法），并严格按照相关标准和规定出具评估报告，内容需统一载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。当事人或利害关系人对评估报告提出异议的，评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交该评估机构所属全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。全国性评估行业协会可以根据实际情况，指定省级评估行业协会进行专业技术评审。人民法院根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。同时被执行人认为评估价过低，申请以不低于评估价自行变卖查封财产清偿债务的，法院审查不存在恶意串通低价处置的，可以监督其在一定期限内进行变卖。
三、关于你建议的法院与住建、自然资源、城管等部门建立协作机制。你的建议对人民法院下一步深化府院联动、单位间协作配合有非常好的指引作用，现法院与行政职能部门对涉交叉的部分工作已建立对接工作机制或签属协作备忘录，对拍卖抵押房产附带搭建物处理将纳入部门会商议题，共同做好搭建物的认定、评估、拆除等工作，形成工作合力，提高执行效率。
四、关于完善纠纷处理机制。我院目前采取挂拍前，法院应进行一次现场勘查，对拟处置财产能否交付、占有使用情况进行准确判断，对拍卖抵押房产附带搭建物尽可能调处存在的相邻纠纷或责令权利人消除行政限制措施；挂拍时，应当全面真实披露拍卖财产的现状、相关纠纷、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。挂拍后，督促被执行人及时拆除违法搭建物或协调相关行政部门依法拆除。对竞买人损失救济，除竞买保证金制度遏制虚假出价行为给竞买人带来的损失外，你提议建立“竞拍人权益保障基金”对拍卖瑕疵导致竞买人遭受损失给予补偿，对司法拍卖中竞买人权益保障竞提出了新的思路，我们将认真讨论、仔细研究。
尹桂林委员你所提《关于规范法院拍卖抵押房产附带搭建物处理的建议》（提案第046号）对人民法院在不动产司法处置这一关键环节提出了非常好的建议意见，并提出了新的思路，这些我们都将认真讨论、仔细研究，并在重庆市高级人民法院《不动产处置规范化操作参考手册》（讨论稿）中提交意见，以规范不动产处置流程，提升执行质效和执行公信力，服务和保障经济社会和谐稳定发展。
衷心感谢你对我院工作的关心和支持。此复函已经曾杰局长审核，喻志强院长审签。对以上答复你有什么意见，请你填写在回执上寄给我们，以便进一步改进我们的工作。
重庆市开州区人民法院
2025年6月25日
