物业管理在改善人们的生活和工作环境，提高城市管理水平，拉动消费增长，扩大就业和再就业以及对推动城镇社区的现代化建设起到了积极的作用。为全面、真实了解开县物业管理行业发展状况及面临的主要困难和问题，促进开县物业管理行业健康有序发展，5月上旬，开县统计局通过走访相关部门和对10家物业管理企业发放问卷方式进行了深入调查。调查结果显示：开县物业管理企业规模小，物管费用收取难，企业经济效益不佳，从业人员整体素质低，物业管理服务水平不高等问题,亟待引起各有关部门的重视和解决。

 

 一、物业管理运行现状

 

 开县物业管理相对发达地区起步较晚，在2002年新县城总体搬迁初具规模才开始起步，经过10年的发展，物业管理业已初具规模。

 

 1．物业管理业发展较快。到2012年初,全县注册登记的物管企业已达31家。据对10家物管企业调查，2012年6月末从业人员达1123人，同比增长15.8%，物管小区达111个，管理业主户数21843户，同比增长12.5%；管理面积368.83万平方米，同比增长17.3%。

 

 2．物业管理模式多样并存。目前，全县物业管理主要有三种基本形式，一是政府房地产管理部门的管理，二是房地产开发商以物业管理企业的形式管理，三是产权单位成立的自管小组的管理。到2012年初,除注册登记的31家物管企业外，以小区自管小组进行物业管理占绝大多数。

 

 3．物管企业资质低。在注册的31家物管企业中，除1家外来企业资质为1级外，其他30家物管企业都为3级。由于管理行业整体资质低、规模较小，多数企业无法达到规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

 

 4．物管收费标准差别大。尽管开县政府出台了物业管理收费标准指导性意见，但各物管企业和自管小组根据不同区域和住房环境收取不同的费用。据调查，目前开县收费最高的为重庆市金科物业管理有限公司，其花园房每月每平方米收费1.6元，电梯房每月每平方米1.2元；其他物管公司收费标准基本在电梯房每月每平方米0.6—0.8元，多层房每平方米0.4—0.6元；收费最低的为物业自管小组普通小区，一般每月每平方米0.3元左右，有的甚至达不到每月每平方米0.2元。收费标准高低相差5倍以上。

 

 二、物业管理存在的主要问题

 

 1．物业管理收费难，拖欠物管费现象严重。被调查的10家物管企业中，只有2家企业不存在业主拖欠物管费的现象，其余8家企业都存在业主拖欠物管费的现象。拖欠原因主要有两个方面，一是少部分业主全户外出务工或走亲戚，一年半载不回住所，造成物管费迟缓拖欠；二是物管在经营管理中与业主发生纠纷而未得到解决，业主有意拖欠。

 

 2．物业管理经费紧，物管服务质量不高。被调查的10家物管企业2011年仅实现利润18.95万元，平均每家企业的利润不到2万元，处于微利状态。其中有6家企业表示由于物管费收取难，拖欠费用较大，企业经营基本处于亏本边缘，不仅物业管理经费难以为继，服务质量也大打折扣。调查中不少居民反映物业管理质量不高，如一些小区内菜市场的脏、乱、差，家庭茶坊噪声扰民等问题无人管理，引发业主不满，纠葛时有发生。

 

 3、工资待遇低，物管专业人才缺乏。调查发现，目前，开县物业管理企业管理人员每月平均工资在2000元左右，一线服务人员工资一般在1000—1200元之间，物业自管小组聘请的服务人员工资每月不足600元。由于工资不高，物管企业用工和引进专业人才较难，物管行业从业人员文化层次普遍偏低，专业人才严重缺乏。被调查的10家物管企业1123名从业人员中，有64.7%是高中以下文化程度，高中及中专占30.1%，大学专科及以上仅占5.2%。而具有物业管理专业大专以上学历只有6人，只占物业管理从业人员的0.5%。

 

 4、物管小区遗留问题较多，企业管理难度大。物管企业不是政府机关，也不是执法部门，只是按合同条款为管理小区业主提供约定的服务，并协助政府职能部门开展常规性安全防范，既不可能杜绝违法犯罪，也无力阻止违章搭建、装修等行为。在被调查的10家企业中，有6家企业反映，许多业主把应由开发商承担的小区停车位严重不足，管道工程和隐蔽工程无图纸，小区配电总额不足，屋顶、外墙渗水等开发遗留问题或房屋质量问题，以及应由政府承担的一些社会职能、社区承担的社会保障职能，水、电、气等公用事业企业承担的经营管理职能，都误认为是物业管理企业的责任，解决不好就责怪物管企业管理和服务不到位，经常找物管企业的麻烦，物管人员工作与业主的矛盾纠纷频发，加大了物业管理的难度。

 

 三、发展物业管理业的建议

 

 物业管理业是面向民生的服务业，需要政府主管部门、物业管理企业和广大业主三方面的共同努力，才能营造一个既促进物业管理企业更好更快地发展,又为城镇居民提供优质服务的和谐发展环境。

 

 1．充分发挥政府各职能部门的主导作用。物业管理涉及众多业主和政府相关部门，许多问题和矛盾仅靠物业管理企业行为和业主委员会的管理能力无法解决，需要政府相关部门的管理与协调。一方面进一步完善物业管理政策法规。建立健全相应的地方性法规和制度，制定物管企业资质审核、物业管理招标、物业管理市场退出等制度，进一步规范物管企业的管理行为和业主的行为。要将开发商遗留问题列入建设部门的重点监管事项，切实减轻物业管理负担。另一方面政府相关部门要对违章建筑、私家车乱停乱放、违规装修等行为加大执法力度，进一步规范物管企业的服务行为和业主的行为，有效调节和平衡各物管小区遗留问题引发的矛盾，推进各小区的和谐化管理。

 

 2．积极推进物业管理业规模化经营进程。针对物业管理企业规模小，管理面积小，效益差的状况，要进一步调整物业管理市场结构，发展物业管理规模经营，以形成规模效益。一是实行区域化整合，由政府出面按行政区域的路段、地段或城市规划的自然区域划分物业管理，积极推进物业管理招投标，切实整合物业管理资源，拓宽优质物业管理公司的管理范围，做大做强优质物管企业，提高服务标准和服务质量。二是政府相关部门对对物业管理企业的准入条件进行科学设置，限制管理能力差、服务意识低的物业管理企业进入市场;加强对物业管理企业进行资质年检，对不符合资质年检要求的企业，要给予降级或撤销准入资格。通过公平的竞争体系和严格的监管体系的建立，让发展态势良好的物管企业得到更好的发展空间，更好地为城镇居民提供优质服务。三是加强对物业管理行业的政策扶持。物业管理作为一个新兴行业，在目前市场机制尚不成熟、企业效益低下、行业发展困难时期，政府应在税收、用工、提高物管收费标准等方面予以政策扶持，不断降低企业经营风险，提高经营效益，让更多的物管企业走出困境。

 

 3．正确引导业主的物业消费观念。物业管理企业在加强自身管理质量的基础上，要充分利与广大业主（尤其是住宅物业的业主）接触是最直接、最多、最频繁的优势，在各种场合以各种形式向广大业主进行宣传、灌输“出什么样价钱，享受什么样的服务”的消费观念，提高广大业主对物业管理服务的认识；要充分利用报刊、广播、电视、网络宣传物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业消费观念，引导企业增强服务意识，依法维护企业的合法权益，努力为物管服务企业和业主搭建互利双赢的平台，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

 

 4．加强物管队伍建设。物管队伍的素质不仅决定物业管理水平和服务质量，而且直接影响到企业的生存发展。各物管企业要按照“服务理念先进，服务技能高超，运作优质高效”的思路，建立科学的人力资源管理培训机制，在物业管理行业主管部门或协会的指导下，积极组织开展多层次的物业管理人才培训，注重物管关键岗位、一线职工的技能培训和职业道德教育，全面提高从业人员的综合服务技能；要加大专业人才的吸引、留住和培训力度，发挥和调动专业人才的积极主动性和创造精神，推进物业管理向人才专业化、服务规范化、竞争市场化迈进。