《重庆市开州区直管公房（住宅）处置出售工作方案》政策解读

一、 出台背景

我区直管公房（住宅）主要分布在汉丰、文峰、云枫三个街道，均处于出租状态，共1926套，其中：田园街57套、金贸路45套、双河街48套、明镜石公寓444套、建材路129套、春天花园915套、枫叶金岛三、四、五组团288套，建筑面积约14.63万㎡，直管公房（住宅）建成年代在1997年-2007年，存在房屋分布零散、维修维护成本高、移民遗留问题多、租赁管理难度大等具体问题。为进一步深化我区住房制度改革，切实提高国有资产使用效率，对城区直管公房进行处置。

二、政策依据

城区直管公房修建时资金来源为区级财政资金，房屋资产性质为行政事业单位国有资产，由区住房保障中心进行管理和维护。根据《开州区人民政府办公室关于印发重庆市开州区行政事业单位国有资产处置管理办法的通知》（开州府办发〔2017〕141号）第三条“国有资产处置，是指行政事业单位对其占有、使用的国有资产，进行产权转让或注销产权的行为，包括无偿调拨（划转）、对外捐赠、出售（出让、转让）、置换、报损报废等，其处置资产的范围包括房屋、交通工具、设施设备等物权和对外投资等形式形成的股权等财产权利”。第四条“国有资产处置严格履行审批手续，未经批准不得擅自处置，并遵循公开、公正、公平和竞争、择优的原则”。第七条“行政事业单位一次性处置国有资产原值或重置价值在500万元以上的报区政府常务会议审批”。

三、主要内容

（一）处置范围

1、位于汉丰街道的春天花园直管公房住宅。

2、位于文峰街道的田园街直管公房住宅、双河街直管公房住宅、中吉街（建材路）直管公房住宅、明镜石公寓直管公房住宅。

3、位于云枫街道的枫叶金岛三、四、五组团直管公房住宅。

（二）申购资格及条件

直管公房申请购买人须同时满足以下条件：

1、提交申请时已年满18周岁且具有完全民事行为能力；

2、申请人及其配偶、共同生活的未成年子女，在开州区城镇国有土地上无自有产权住房或该户家庭现有产权住房人均建筑面积在15平方米以内（含15平方米）；

3、申请人与区住房保障部门签订了直管公房租赁合同，或已提交并轨资料；

4、申请人目前实际居住在拟购直管公房内；

5、申请人足额缴纳截止《住宅类直管公房购买协议》签订之日的租房租金；

6、申请人须书面承诺购买的直管公房自《住宅类直管公房购买协议》签订之日起5年内不得上市交易；确因本人及其家庭成员治疗重大疾病或伤残等重大家庭变故需要转让的，由直管公房购买人或其家庭成员提出申请，经区住房保障中心审查通过后，由区住房保障中心按照《住宅类直管公房购买协议》载明的成交价格进行原价回购。

（三）价格及优惠办法

1、价格确定。区住房保障中心委托有资质的测量单位对直管公房的建筑面积进行现场踏勘测定。根据现场踏勘测定的建筑面积，区财政部门委托有资质的评估机构，综合考虑直管公房所在小区的地理位置、楼层、建成年代、使用现状等因素，逐户进行评估计价形成评估价，作为本次现状出售的基准价。

2、优惠办法。此次处置出售实行限时下浮优惠：2021年6月30日18：00前申请并全额缴纳购房款项的（含物业专项维修资金），按照基准价优惠20%；2021年7月1日00：00至2021年8月31日18：00购买的，按照基准价优惠10%；2021年9月1日00:00以后购买的，不予优惠。购买时间以购房款项（含物业专项维修资金）付讫的时间为准。

（四）处置出售时间

2021年6月15日—2022年6月15日。

（五）相关费用缴纳和使用

1、税费缴纳由成交双方按照国家有关法规政策规定的比例各自承担。

2、物业专项维修资金按40元/平方米计算，无优惠政策，由购买人一次性全额缴纳。

3、土地出让金由出让方缴纳。

（六）申购程序

严格按照申请条件公开、审核程序透明的原则，严格实行“两审核一公示”制度。

住宅申购程序：

1、自愿申请。申请人持户口簿、居民身份证等资料，到开州区住房保障服务大厅（春天花园广场旁）领取并填写《开州区直管公房（住宅）购买申请表》。

2、初审查验。区住房保障中心对申报材料及申购资格进行初审，初审合格的，区住房保障中心对申购房屋进行现场查验，确定房屋实际居住人与申请人是否相符。

3. 部门复审。对初审符合购买条件的，由区住房保障中心将相关材料报区住房城乡建委和区财政局复审。对复审符合申购条件的申请人，在开州区人民政府网站进行公示，公示期7天。

4、签约缴款。区住房保障中心与审核符合申购条件的对象，签订《开州区直管公房购买协议书》，购房人一次性缴纳房款、缴存物业专项维修资金。《购买协议书》签订后超过15日未缴纳完应缴款项的视为放弃购买资格。

5、房屋交付。直管公房出售后，一律按房屋现状交付。产权转移后，原房屋租赁合同自动终止，按照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《重庆市城镇房屋使用安全管理办法》、《重庆市查处违法建筑若干规定》等法规，新的房屋产权人依法享有业主权利、依法履行业主义务、依法承担房屋使用安全主体责任。

6、产权办理。购买人按不动产登记要求向住房保障中心提供相关资料，由住房保障中心统一办理产权转移登记。

（七）其它相关规定

（一）并轨政策。此次列为产权处置出售范围的住宅直管公房，承租人或实际居住人不购买的，如符合公租房配租条件，纳入公租房并轨管理。如不符合公租房配租条件的，依法责成退出保障体系，该房屋按区上统一安排纳入下一步集中处置。

（二）售后管理。处置出售后的直管公房，按照《重庆市物业管理条例》管理。专用部位维修维护由购房人自行负责;共用部位和共用设施的维修养护，经相关部门审核符合专项维修资金使用条件的，在购房人缴纳的物业专项维修资金中列支。未售出的直管公房，仍由区住房保障中心对共用部分进行维护和管理。

（三）失信惩戒。申购人隐瞒有关真实情况或提供虚假材料骗购直管公房的，取消其购房资格。已办理权属登记的，依法予以注销；造成的损失由申购人承担并将其纳入失信联合惩戒体系；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关依法处理。

四、名词解释

1、直管公房（住宅）：是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。我区的直管公房属于旧城直管公房移民迁建而来。主要租住对象就是旧城直管公房租住户以及旧城部分移民搬迁安置户。

2、并轨政策：是指2016年印发的《开县已入住原国家直管公房和原廉租住房转为公共租赁住房并轨运行实施方案的通知》（开县府办发〔2016〕27号）按照有利于更好地解决城市中低收入家庭住房困难问题、有利于提高保障性住房配置效率的原则，实行公共租赁住房、原廉租住房、原国家直管公房并轨运行，做到统一保障房源、统一保障对象、统一申请受理、统一实行差别租金标准、统一退出管理，确保并轨后的保障力度不减，原合法保障对象利益不受损害，保障房资源有效利用，政府公共服务水平不断提升。

3、物业专项维修资金：是指大修基金，是为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。