重庆市开州区规划和自然资源局

关于《开州区农用地定级和基准地价制订（征求意见稿）》的解读

按照法律法规和有关文件要求，各级人民政府需对不同用途、不同级别土地的基准地价及时更新公布。根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）和《重庆市规划和自然资源局关于印发〈重庆市农用地定级及基准地价制定工作方案〉的通知》（渝规资〔2020〕166号）要求，需加快完善政府公示自然资源价格体系，做好自然资源评价评估工作。发挥政府对耕地资产价值量核算、农用地流转、生态保护补偿标准制订等方面的指导与调控。现对《定级估价》作如下解读：

1. 《定级估价》总体思路

以国家、我市有关政策文件及《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范（试行）》为指导，在耕地质量定级的基础上，完善农用地定级的技术思路与方法；以农用地的自然、社会经济、区位属性和村庄规划为依据，对区域内农用地质量进行综合评定，划分出可比的农用地级别。

1. 《定级估价》工作目标

一是评定农用地级别。按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），以最新土地利用现状图为工作底图，结合开州区土地质量的自然属性，社会经济状况和区位条件，建立科学合理的农用地定级指标体系，评定农用地级别。

二是确定基准地价。按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012），在确定农用地级别的基础上，建立定级指数与地价的关系模型，计算农用地不同利用方式下的基准地价，并结合实际情况，选择确定价格影响因素，建立农用地基准地价修正体系。

1. 《定级估价》工作内容

依据《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范（试行）》，本次开州区农用地基准地价制订，是在先期完成的农用地定级成果基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料、影响因素等情况，外业选取一定数量的具有代表性、典型性的估价样点，重点调查估价样点的投入产出情况、农用地流转等情况，并结合资料情况，选择适合的估价方法，估算出样点农用地价格；以样点地价与级别指数建立函数模型，利用上述关系模型，计算所有定级单元地价，并采用算术平均值作为级别基准地价；在计算各级别基准地价的基础上，通过专家咨询采用特尔菲法确定地价影响因素指标及其权重，建立地价修正体系。

1. 《定级估价》修正体系

一是宗地地价影响因素选择。按照《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范（试行）》，将城镇影响度、道路密度、道路通达度、灌溉排水、耕作距离、宜机化、土壤质地、厚度、有机质含量及酸碱度、海拔及坡度作为影响因素。

二是确定各影响因素的权重。按照《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范（试行）》，应当采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。本次开州区农用地地价影响因素及权重采用特尔菲法确定。

三是地价修正幅度值的计算。在计算各地类各级别的基准地价后，折算该地类该级别农用地的土地收益，分别与该地类该级别的土地收益的最高值和最低值相减，可以进一步计算该地类该级别基准地价修正的上调幅度和下调幅度的最大值。

四是编制基准地价修正系数表。根据各地类各级别基准地价修正幅度及地价影响因素权重，按如下公式计算各地价影响因素的修正幅度：

式中：

—某一地价影响因素的上调幅度；

—某一地价影响因素的下调幅度；

—某一地价影响因素对宗地地价的影响权重。

五是编制地价影响因素指标说明表。确定各地价影响因素修正幅度的基础上，进一步通过内插的方式确定各种地价水平下的因素修正系数：以基准地价为一般水平，其修正幅度为零；在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为，同时确定较劣条件上的地价水平。在内插得到各地价水平的修正系数基础上，编制各地类各级别农用地的基准地价修正系数表，同时编制指标说明表。

1. 《定级估价》成果应用

一是耕地资产量核算。但是从经济价值核算角度出发，基准地价成果在耕地资产价值量核算中的应用有较强的适应性：一是目前的耕地资产价值量核算多采用收益还原法，基准地价制订以收益还原法为基础，其成果可直接应用；二是相比部分学者提出的耕地流转租金测算法，应用基准地价成果核算耕地资产价值量具有更广的覆盖性和更高的精确性；三是基准地价成果用于核算耕地资产价值量方法简便，可采用基准地价乘以耕地面积的方式确定。

二是促进农用地流转。农用地级别基于影响农用地质量的自然因素、社会经济因素和区位因素等多方面客观数据划定，农用地基准地价根据农用地实际的投入产出水平合理测算，成果本身具有准确性和有效性，能够反映农用地的质量和效益差异。将农用地基准地价成果应用到农用地流转中，一是可以指导农业资本根据农用地的质量、效益差异，结合农用地的价格成本，综合考虑，优化农用地资源的配置；二是农用地管理部门可以以农用地定级估价成果为依据，强化对流转农用地使用的监管，防止优质农用地在流转后“非农化”；三是制订了明确的农用地级别和基准地价，可以给予流转市场双方透明的农用地质量和价格信息，能够指导农用地流转价格定价，更有效地保护农民的合法权益。

三是生态保护补偿标准制订。一是农用地基准地价成果明确了农用地的经济价值，有利于进一步区分农用地的生态价值，可以作为确定生态保护补偿价格的参考数据；二是农用地基准地价是对农用地进行全面级别划定基础上开展的价格评估，数据覆盖面广、精确性高，可以作为农用地生态监测和保护补偿标准制定的基础数据；三是农用地生态保护补偿体系建立可以借鉴农用地定级估价的技术方法，通过选取农用地对生态保护影响较大的指标进行测量和评定，构建生态保护指标体系，测算占用生态保护指标和补偿价格的关系，从而制定农用地的生态保护补偿标准。