《重庆市开州区人民政府关于公布重庆市开州区城镇土地级别和基准地价的通知》的政策解读

一、工作背景与目的

（一）工作背景

开州区现行的土地级别及基准地价是2016年制定并公布实施的，近年来，随着社会经济快速发展，城市基础设施不断完善，城市化水平不断提高，使得土地级别与地价水平已有较大的变化，现有的土地级别与基准地价体系已不能适应目前经济发展的要求，土地级别需要进行全面更新，主要体现在：

1.国家规程对基准地价更新提出了新要求

根据最新的城镇土地估价规程GB/T18508-2014，“基准地价更新应在土地定级的基础上利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整。为保证基准地价的现势性，在土地市场或影响土地价格的各种因素发生变化后，应对地价进行重新评估，更新基准地价。基准地价的更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础上，重新划分土地级别或均值区域。”上轮土地定级成果是2016年颁布实施的，按照规程要求，本年度应进行包括土地定级在内的基准地价体系的全面更新。

2.国家对于公示地价建设和管理有了新要求

根据自然资源部《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），要求按照《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），市、县人民政府应当根据土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等制定公共服务项目用地基准地价。自2017年8月1日前已发布的基准地价体系缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制定。重庆市及各区县已发布的基准地价体系缺少公共服务项目用地基准地价，按照自然资源部要求，急需制定公共服务项目用地的土地级别和基准地价。

3.国家对推进土地要素市场化配置的新要求

《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制的意见》，要求 “完善城乡基准地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制”。

4.影响土地价格的因素发生了显著变化

近几年来，开州区经济社会发展迅速，GDP稳定增长，城市、基础设施建设发生了较大变化。随着开州区环湖片区的发展，城开高速的建设，开州浦里工业新区的建设及基础设施建设的逐步完善，开州区的城区面貌发生了翻天覆地的变化。影响土地价格的因素已发生了显著的变化。

5.城市规划的变化

开州区规划形成“一心三区”的城乡空间结构。“一心”指环湖城镇功能区，集中建设区级政治、经济、科教、文化、旅游、现代服务等城镇核心功能，作为推进新型城镇化的核心区域，以及塑造山水城相融的滨湖宜居城市主要载体。三区包括浦里特色工业区、江里现代农业区和东里生态保护区。其中浦里特色工业区是推进新型工业化、城镇化的主战场，集聚新增产业和人口，突出协同发展和产城融合示范，包括临港、赵家、长沙组团，远景将南门、岳溪、五通等纳入统筹考虑；江里现代农业区重在体现开州作为国家农产品主产区的地位，建设国家现代农业示范区；东里生态保护区是生态保护的主要承载区，是生态资源和水资源涵养保障区，重在建设生态开州的展示区和生态产品主产区。

（二）工作目的

1.土地级别工作目的

（1）提高土地利用效率、维护土地市场秩序

土地定级可以强化土地管理市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，节约集约用地，提高土地利用效率，促进土地利用方式的转变。

（2）土地定级是制定基准地价的基础

城市土地定级是制定基准地价的基础，也是有效进行土地资源合理配置和土地管理的重要手段。

（3）反映和平衡区域发展水平，协调多方需要

合理的土地级别可以改善城镇土地价格体系，反映不同城镇之间真实发展水平变化趋势实际水平，充分发挥土地要素市场化配置的作用，合理引导投资和消费，促进区域内社会经济活动的健康稳定，实现又好又快的可持续性均衡发展。

2.基准地价工作目的

以土地高效集约节约利用为基础，以城市规划发展为依托，以土地市场健康发展为前提，从提高土地利用效率与优化规划空间结构的角度，更新基准地价成果，完善土地价格体系，为政府管理与调控房地产市场提供科学依据。其主要目的在于：

（1）是建立公开、公平、透明的土地市场的重要基础

土地作为一个重要的经济杠杆，在城市经济发展中起着举足轻重的作用，而建立一个公开、公正、透明的土地市场，就必须有一套适时的、依其特点而建立的、科学的基准地价体系。

（2）为政府调控及社会投资提供基础

地价作为灵敏反映土地市场供求关系的“晴雨表”，是衡量土地市场健康与否的重要标准。及时动态更新的基准地价，一方面为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资产和资源提供依据；另一方面也为土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的土地市场信息。

（3）为制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产提供依据

基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，从中可分析土地价格和土地利用现状的关系，发现现有土地利用上存在的问题、挖掘土地资源潜力，为城市规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据。通过城市土地级差收益杠杆，促进城市土地资源的合理配置，实现土地利用的优化组合，推动城市产业经济结构调整。

（4）为征收税费、显化土地资产提供依据

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定征收土地使用税、土地增值税以及重庆市人民政府出台了关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的政策，亟须基准地价及时更新。基准地价在地价体系中占据核心地位，是法定的价格基准，作为城市土地市场的指导价格，为制定市区各区域土地使用税标准、征收土地增值税、收取年租金等提供科学依据。同时，为显化土地资产价值、核算土地资产收益和评估宗地地价提供地价基础资料。

（5）为政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场提供参考

开州区处于高速发展阶段，土地市场活跃，土地出让、转让、出租、抵押、作价入股等活动频繁。通过基准地价更新工作，有利于政府定期公布基准地价，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理政策和法规；有利于政府科学地确定土地使用权出让价格和实施对土地二级市场的有效管理，促进土地市场的健康发展。

（6）为地价管理，促进土地节约集约利用提供依据

通过基准地价更新，制定科学的地价政策和土地出让策略，能够发挥城市的区域核心功能，促进生产要素的空间集聚和城市土地的节约集约利用，提高生产布局的集聚经济效益和规模经济效益。有利于实现城市建设用地的用途管制，促使用地单位通过用地成本核算，自觉地节约集约利用土地，推动土地利用方式由外延扩张型向内涵挖潜型转变。

二、工作依据与原则

（一）工作依据

1.政策法规依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国民法典》；

（4）《中华人民共和国资产评估法》；

（5）《中华人民共和国城乡规划法》；

（6）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（7）原国土资源部《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；

（8）原国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》 （国土资规〔2016〕20号）；

（9）原国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）；

（10）原国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）；

（11）《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；

（12）《重庆市规划和自然资源局关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（渝规资〔2019〕820号）。

2.技术依据

（1）《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

（2）《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

（3）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

（4）《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2017)；

（5）《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)；

（6）《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》；

（7）《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》；

（8）《重庆市政府公示地价体系成果编制规范（试行）》。

（二）工作原则

土地级别更新原则是指级别更新工作中在技术和方法上应该遵循的依据和标准。在本次城镇土地级别更新过程中，为了正确拟定技术路线和工作方法，揭示土地质量差异的形成机制，掌握土地级别的配置规律，根据《规程》的有关要求，坚持综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定性和定量相结合原则以及规划引领原则。

三、工作任务与内容

（一）工作任务

根据《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》，结合开州区地价管理与评估工作现实需要，确定具体工作任务如下：

1.评定土地级别

根据影响土地质量的因素变化情况，结合城乡总体规划，建立土地级别评价体系，评定土地级别。

2.更新基准地价

在城镇土地定级的基础上，利用市场交易、土地收益、土地成本等相关资料，评估并全面更新基准地价（包括制定公共服务项目用地基准地价），并结合实际情况，选择宗地地价影响因素，编制新的基准地价修正体系成果。

1. 工作内容

根据《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》，土地定级包括商服用地、住宅用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地4个一级类土地用途。最终完成开州区城镇土地级别册、开州区城镇土地基准地价表、开州区城镇土地使用权基准地价说明、开州区城镇土地级别及基准地价图等的更新编制工作。

四、技术思路

（一）土地级别技术思路

图1 土地级别更新技术路线图

（二）基准地价技术思路

图2 基准地价更新工作流程图

五、城镇土地定级成果

根据《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》和《重庆市城镇土地级别和基准地价更新成果审查要点》的要求，本次开州区城镇土地级别定级范围主要根据“两规合一图”，并结合开州区未来城市土地利用方向进行分析后确定定级范围，包括汉丰街道、文峰街道、云枫街道、镇东街道、丰乐街道、白鹤街道、赵家街道、正安街道8个街道，大德镇、厚坝镇、金峰镇、温泉镇、郭家镇、白桥镇等27个镇的国有建设用地。

六、城镇土地基准地价成果

根据《重庆市城镇土地级别及基准地价更新工作方案》，城镇土地基准地价包括商服用地、住宅用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地4个一级类土地用途。

开州区城镇土地基准地价表

地价内涵：

1.基准地价是城镇土地不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，某一估价期日，某一年期内出让国有建设用地使用权的区域平均价格。

2.基准地价表现形式为楼面地价。

3.基准地价期日2021年1月1日。

4.基准地价对应的使用年限为商业40年、住宅70年、公服50年、工业50年。

5.基准地价对应的容积率为商业2.5，住宅2.0，公服1.5，工业1.0。

6.商业、住宅用地为“六通一平”，“六通一平”指宗地外“通路，通电，通讯，通上水，通下水，通天然气”及宗地内“场地平整”； 工业用地为“五通一平”，“五通一平”指宗地外“通路，通电，通讯，通上水，通下水”及宗地内“场地平整”。