《重庆市开州区直管公房（住宅）处置出售工作方案》政策解读

一、 出台背景

我区直管公房（住宅）主要分布在汉丰、文峰、云枫三个街道辖区内，建成年代在1997年-2007年，存在房屋分布零散、维修维护成本高、移民遗留问题多、租赁管理难度大等具体问题，为进一步深化我区住房制度改革，切实提高国有资产使用效率，拟对直管公房（住宅）进行处置出售。本方案主要条款参照2021年《重庆市开州区直管公房（住宅）处置出售工作方案》，仅做部分修改。

二、政策依据

城区直管公房修建时资金来源为区级财政资金，房屋资产性质为行政事业单位国有资产，由区住房保障中心进行管理和维护。根据《开州区人民政府办公室关于印发重庆市开州区行政事业单位国有资产处置管理办法的通知》（开州府办发〔2017〕141号）第三条“国有资产处置，是指行政事业单位对其占有、使用的国有资产，进行产权转让或注销产权的行为，包括无偿调拨（划转）、对外捐赠、出售（出让、转让）、置换、报损报废等，其处置资产的范围包括房屋、交通工具、设施设备等物权和对外投资等形式形成的股权等财产权利”。第四条“国有资产处置严格履行审批手续，未经批准不得擅自处置，并遵循公开、公正、公平和竞争、择优的原则”。第七条“行政事业单位一次性处置国有资产原值或重置价值在500万元以上的报区政府常务会议审批”。

三、主要内容

（一）处置出售范围。

本次处置出售直管公房（住宅）的范围为区住房保障中心管理的汉丰街道、云枫街道、文峰街道辖区内的直管公房（住宅），合计1580套11.8万平方米，其中：汉丰街道春天花园727套5.29万平方米；云枫街道枫叶金岛249套2.03万平方米；文峰街道明镜石公寓394套3.12万平方米、建材路96套0.6万平方米、金贸路34套0.21万平方米、双合街45套0.29万平方米、田园街35套0.26万平方米。

（二）申购对象条件。

直管公房（住宅）申购对象须同时满足以下6个条件：

一是提交申请时已年满18周岁且具有完全民事行为能力；二是申请人及其配偶，共同生活的未成年子女，在开州区城镇国有土地上无自有产权住房或该户家庭现有产权住房人均建筑面积在15平方米以内（含15平方米）；三是申请人与区住房保障部门签订了直管公房（住宅）租赁合同，或已提交并轨资料；四是申请人目前实际居住在拟购直管公房（住宅）内；五是申请人足额缴纳截至《开州区直管公房（住宅）处置出售协议》签订之日的直管公房租金；六是申请人书面承诺购买的直管公房（住宅）自《开州区直管公房（住宅）处置出售协议》签订之日起２年内不得上市交易，确因本人及家庭成员治疗重大疾病或伤残等重大家庭变故需要转让的，由购房家庭提出申请，经审查通过后，由区住房保障中心按照购房原价回购。

（三）价格及优惠办法。

1．价格确定。根据有资质单位测定的建筑面积，区财政局委托有资质的评估机构，综合考虑直管公房（住宅）所在小区的地理位置、楼层、建成年代、使用现状等因素，形成评估价，作为本次现状出售的基准价。

2．优惠办法。此次处置出售实行限时下浮优惠：2022年9月30日18︰00前申请并缴纳购房款项的（含物业专项维修资金），按照基准价优惠20%；2022年10月1日00︰00至2022年11月30日18︰00购买的，按照基准价优惠10%；2022年12月1日00︰00至2022年12月31日18︰00购买的，按照基准价优惠5%；2023年1月1日00︰00以后购买的，不予优惠。购买时间以购房款项（含物业专项维修资金）付讫的时间为准。

3．付款方式。（１）一次性付款；（２）按揭付款。

　　（四）处置出售时间。

本次处置出售期限自出售公告发布之日起一年内。

（五）相关费用缴纳和使用。

1．买卖双方的税费缴纳按照政策法规规定的比例分别承担。

2．土地出让金由出让方缴纳。

3．物业专项维修资金由购房人缴纳，标准为40元/平方米。

4．直管公房（住宅）处置收入按照政府非税收入管理规定，全额上缴区财政。

5．因直管公房（住宅）处置发生的面积测量、价格评估、出让金缴纳等费用从直管公房（住宅）处置收入中列支。

（六）申购程序。

严格按照申请条件公开、审核程序透明的原则，严格实行“两审核一公示”制度。

　　1．自愿申请。申请人持户口簿、居民身份证、婚姻状况证明等资料的原件及复印件，到指定地点领取并填写《开州区直管公房（住宅）购买申请表》。

2．初审查验。开州区直管公房（住宅）处置出售专项工作组对申请人的申购资格及提交的资料进行初审。

3．缴纳款项。通过初审的，凭缴款通知单到指定银行一次性足额缴纳购房款项（含全额物业专项维修资金），并将缴款回执单交回开州区直管公房（住宅）处置出售专项工作组。若受让方选择按揭方式付款的，按照银行按揭相关流程办理。

4．公示复审。通过初审并足额缴纳购房款项（含全额物业专项维修资金）的购房人名单，在重庆市开州区人民政府门户网上公示5个自然日，并由开州区直管公房（住宅）处置出售专项工作组进行复审，复审未通过的，取消购房资格并全额退还购房本金和物业专项维修资金本金。

5．合同签订。凭开州区直管公房（住宅）处置出售专项工作组出具的复审意见书，与区住房保障中心签订《开州区直管公房（住宅）处置出售协议》。

　　6．房屋交付。直管公房（住宅）售出后，一律按房屋现状进行交付，原房屋租赁合同自行终止，按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《重庆市城镇房屋使用安全管理办法》《重庆市查处违法建筑若干规定》等法律法规规定，房屋产权人依法享有业主权利、依法履行业主义务、依法承担房屋使用安全主体责任。

7．产权办理。购房人按不动产登记要求提供相关资料，统一办理产权转移登记，并按政策规定缴纳相关税费。

　　（七）其他相关规定。

1．并轨政策。承租人或实际居住人不购买的，如符合公租房配租条件，按照《开县人民政府办公室关于印发开县已入住原国家直管公房和原廉租住房转为公共租赁住房并轨运行实施方案的通知》（开县府办发〔2016〕27号）精神，纳入公租房并轨管理。如不符合公租房配租条件的，责成退出保障体系或按市场租金执行。

2．售后管理。出售后的直管公房（住宅）维修维护，专用部位由购房人自行负责，共用部位和共用设施的维修维护，经相关部门审核符合专项维修资金使用条件的，在专项维修资金中列支。未出售的直管公房（住宅），仍由区住房保障中心对共用部分进行维护和管理。

3．失信惩戒。申请人隐瞒有关情况或提供虚假材料骗购直管公房（住宅）的，取消其购房资格。已办理权属登记的，依法予以注销，造成的损失由购买人自行负责并纳入失信联合惩戒体系，涉嫌违法犯罪的，移交司法机关依法处理。

四、名词解释

1、直管公房（住宅）：是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。我区的直管公房属于旧城直管公房移民迁建而来。主要租住对象就是旧城直管公房租住户以及旧城部分移民搬迁安置户。

2、并轨政策：是指2016年印发的《开县已入住原国家直管公房和原廉租住房转为公共租赁住房并轨运行实施方案的通知》（开县府办发〔2016〕27号）按照有利于更好地解决城市中低收入家庭住房困难问题、有利于提高保障性住房配置效率的原则，实行公共租赁住房、原廉租住房、原国家直管公房并轨运行，做到统一保障房源、统一保障对象、统一申请受理、统一实行差别租金标准、统一退出管理，确保并轨后的保障力度不减，原合法保障对象利益不受损害，保障房资源有效利用，政府公共服务水平不断提升。

3、物业专项维修资金：是指大修基金，是为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。