《重庆市开州区人民政府关于公布重庆市开州区集体建设用地使用权土地级别与基准地价的通知》的政策解读
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开州区人民政府于2022年1月29日公布了《关于执行开州区集体建设用地土地级别和基准地价的通知》，并于2022年2月1日起施行。为便于正确理解执行，现对其内容解读如下。
一、出台背景
为了适应城乡统筹发展需要，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村经营性集体建设用地土地与国有土地同等入市、同权同价，推进农村经营性集体建设用地入市，切实掌握农村集体建设用地土地的质量分布规律和地价水平，促进集体建设用地合理开发利用，特进行了集体建设用地定级与基准地价制订。
二、集体建设用地定级与基准地价制订依据
（一）技术依据。
《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）；
《重庆市2020年政府公示地价体系成果编制要点（试行）》；
《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；
《村庄规划用地分类指南》；
《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
（二）数学基础。
平面坐标系：采用CGCS2000坐标系。
地图投影：采用高斯-克吕格投影。
分带方式：采用3度分带并加带号，跨带数据统一转换至36度带。
高程基准：1985国家高程基准，高程系统为正常高。
面积单位：采用公顷（保留4位小数）。
三、集体建设用地定级
（一）目的与任务。
1.定级目的。
以国家、我市有关政策文件及《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507 -2014 ）等规定，结合实际，建立科学合理的集体建设用地土地定级因素因子评价指标体系，对行政辖区内全部集体建设用地进行级别评定，建立土地级别体系。
2.定级任务。
按照《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507 -2014 ），以最新土地利用现状图为工作底图，结合近年试点经验和实际情况，建立科学合理的集体建设用地定级指标体系，评定集体建设用地土地级别。
3.定级范围。
开州区行政辖区内的全部集体建设用地。
（二）定级路线。
根据《农村集体土地价格评估技术指引》《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》，参照《城镇土地分等定级规程》相关规定，结合开州区实际情况，采用“多因素综合评价”的技术途径和“分类定级”的技术路线开展本次集体建设用地定级工作 。
四、集体建设用地基准地价制订
（一）集体建设用地基准地价。
集体建设用地基准地价为评估范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、工业、公服等分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的平均价格。基准地价的价格表现形式为地面地价，是指单位土地面积上集体建设用地使用权的平均价格。按照《农村集体土地价格评估技术指引》、《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》的要求，结合开州区实际情况，本次开州区集体建设用地基准地价的成果如下表所示。
重庆市开州区集体建设用地使用权基准地价 | ||||||
单位：元/平方米（地面单价） | ||||||
土地用途及基准地价 | ||||||
级别 | 商服 | 工矿仓储 | 公服 | |||
基准地价 | 亩单价 （万元/亩） | 基准地价 | 亩单价 （万元/亩） | 基准地价 | 亩单价 （万元/亩） | |
1 | 600 | 40.00 | 350 | 23.33 | 370 | 24.67 |
2 | 460 | 30.67 | 260 | 17.33 | 280 | 18.67 |
3 | 340 | 22.67 | 210 | 14.00 | 220 | 14.67 |
4 | 260 | 17.33 | - | - | 180 | 12.00 |
备注： | ||||||
基准地价为评估范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、工业、公服等分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的平均价格。本次基准地价确定的基准地价内涵为： | ||||||
1.表现形式：地面单价。 | ||||||
2.基准地价日期：2021年1月1日。 | ||||||
3.土地使用权年限：商服40年、工业50年、公服50年。 | ||||||
4.容积率：商服1.5、公服1.0、工业1.0。 | ||||||
5.土地开发程度：“三通一平”，即宗地外通路、通电、通上水及宗地内场地平整。 | ||||||
（二）集体建设用地基准地价制订路线。
根据《农村集体土地价格评估技术指引》《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》《城镇土地估价规程》的规定，本次开州区集体建设用地基准地价评估，在综合分析集体建设用地的交易案例、经营收益、土地征收中的补偿安置情况、同区域国有建设用地市场水平及相关政策导向的基础上，采用“以土地定级为基础，以市场调查土地交易价格为依据，以级控价，以价验级”的技术路线，经过评估、修正、检验等技术过程，结合政府的产业政策、土地管理、城乡规划等因素，评估确定开州区集体建设用地基准地价，在计算各级别基准地价的基础上，通过专家咨询采用特尔菲法确定地价影响因素指标及其权重，建立地价修正体系。
五、成果应用
（一）在集体经营性建设用地入市中的应用。
集体建设用地定级估价成果可以为集体经营性建设用地入市提供技术保障和价格参考，使集体经营性建设用地入市有据可依、有价可参，通过合理的集体建设用地价格，集体建设用地流转市场进行有效干预，促进集体建设用地流转市场健康发育，指导集体建设用地的正常交易和流通，形成城乡统一土地市场体系。
（二）在土地资源管理、制订土地税收政策中的应用
基准地价评估的目的在于全面掌握集体建设用地土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。有利于合理调控土地市场，促进正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据。为农村公共服务设施、农业生产设施、农村特色产业、商业等项目用地提供差异化价格依据，推动国有建设用地和集体建设用地同等入市、同地同权，充分保障集体土地所有者和土地使用者的合法权益。
（三）在全民所有自然资源资产清查中的应用。
根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。集体建设用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。
