《重庆市开州区人民政府关于公布执行开州区农用地土地级别和基准地价的通知》的政策解读
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开州区人民政府于2022年6月17日公布了《关于执行开州区农用地土地级别和基准地价的通知》，并于公布之日起施行。为便于正确理解执行，现对其内容解读如下。
一、出台背景
为加快建立政府公示自然资源价格体系，科学量化农用地级别和价格，促进农用地合理开发利用，特进行了农用地定级与基准地价制订。
二、农用地定级与基准地价制订依据
（一）技术依据。
《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；
《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；
《重庆市农用地定级及基准地价制订工作方案》（渝规资〔2020〕166 号）；
《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范》（试行）；
《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）；
《第三次全国国土调查工作分类》。
（二）数学基础。
平面坐标系: CGCS2000，高斯—克吕格投影，按3°分带，带号36，平面坐标单位采用“米”，坐标至少保留2位小数。
高程基准：1985国家高程基准，高程系统为正常高。
面积单位：采用公顷（保留4位小数）。
三、农用地定级
（一）目的与任务。
1.定级目的。
以国家、我市有关政策文件及《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范》（试行）为指导，在耕地质量定级的基础上，完善农用地定级的技术思路与方法；以农用地的自然、社会经济、区位属性和村庄规划为依据，对区域内农用地质量进行综合评定，划分出可比的农用地级别。
2.定级任务。
按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），以最新土地利用现状图为工作底图，结合近年试点经验和实际情况，建立科学合理的农用地定级指标体系，评定农用地级别。
3.定级范围。
开州区第三次全国国土调查成果中确认的耕地和园地地类，总面积109654.6441公顷，其中耕地面积98957.5932公顷，园地面积10697.0509公顷。
（二）定级路线。
依据《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范》（试行），本次开州区农用地定级以辖区内的耕地和园地为工作对象，以“三调”土地利用现状图为工作底图，采用因素法，以在收集、整理、分析农用地定级相关基础资料的基础上，综合选取、确定农用地定级因素体系及其权重；计算各定级单元不同定级因素的作用分值，根据确定的权重计算各定级单元的定级指数，划定农用地级别；对划定的农用地级别进行校验和调整，将农用地级别边界落实到“三调”土地利用现状图上，最终形成农用地定级成果。
四、农用地基准地价制订
（一）农用地基准地价。
农用地基准地价是在农用地使用权不同级别、不同用地类型、标准耕作制度和农田基本设施状况下，特定使用年期的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为地面地价，是指单位土地面积上农用地使用权的平均价格。按照《重庆市农田地定级与基准地价制订技术规范》（试行）的要求，结合开州区实际情况，本次开州区农用地基准地价的成果及内涵如表1、2所示。
重庆市开州区农用地使用权基准地价（表1） | |||
单位：元/亩（地面单价） | |||
级别 | 土地用途及基准地价 | ||
水田 | 旱地 | 果园 | |
1 | 35671 | 23868 | 18336 |
2 | 27750 | 18352 | 14078 |
3 | 22686 | 15001 | 11682 |
4 | 19269 | 12582 | 9746 |
5 | 16662 | 10955 | 8384 |
开州区农用地基准地价内涵表（表2）
土地权利类型 | 土地使用权 | |
土地权利年期 | 30年 | |
用地类型 | 水田 | 用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地，包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 |
旱地 | 无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。 | |
果园 | 种植果树的园地。 | |
耕作制度 | 水田 | 一年两熟，水稻-油菜/冬小麦。 |
旱地 | 一年两熟，玉米-甘薯/冬小麦。 | |
果园 | 多年生，柑橘等。 | |
农田基本设施状况 | 水田 | 宗地外道路通达，有水源保障，宗地内地形平整，田块规整，具备灌溉和排水条件，有田间道路通行。 |
旱地 | 宗地外道路通达，有水源保障，宗地内地形平缓，田块规整，具备基本的灌溉和排水条件，有田间道路通行。 | |
果园 | 宗地外道路通达，有水源保障，宗地内具备基本的灌溉和排水条件。 | |
（二）农用地基准地价制订路线。
依据《重庆市农用地定级与基准地价制订技术规范》（试行），本次开州区农用地基准地价制订，是在先期完成的农用地定级成果基础上，根据定级指数、农用地市场交易资料、影响因素等情况，外业选取一定数量的具有代表性、典型性的估价样点，重点调查估价样点的投入产出情况、农用地流转等情况，并结合资料情况，选择适合的估价方法，估算出样点农用地价格；以样点地价与级别指数建立函数模型，利用上述关系模型，计算所有定级单元地价，并采用算术平均值作为级别基准地价；在计算各级别基准地价的基础上，通过专家咨询采用特尔菲法确定地价影响因素指标及其权重，建立地价修正体系。
五、成果应用
（一）在农用地流转中的应用。
农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农用地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。
（二）在土地综合整治中的应用。
农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。比如，通过对农用地基准地价成果中级别和基准地价等信息的分析，可以合理确定土地综合整治重点区域、区域土地综合整治潜力以及应采取的措施等，有利于提高土地综合整治规划编制的科学性。通过比较分析土地综合整治前后项目区土地的等级和价格，可以对土地综合整治前后土地质量和效益变化做出定量分析，有利于提高土地综合整治项目的经济效益。
（三）在全民所有自然资源资产清查中的应用。
根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。
