刘继康委员、张孟秋委员、王宗胜委员、程瑶委员、李玉平委员：

您提出的《关于规范小区物业管理的建议》（第18号）收悉。经与区委组织部、区人民法院、区发展改革委、区市场监管局共同研究办理，现答复如下：

近年来，随着我区城市化进程的加快和房地产市场的发展，城区的住宅小区数量不断增多，广大群众对物业管理服务的需求也日益提高。区住房城乡建委严格按照《重庆市物业管理条例》相关规定，认真履行好本职工作。针对提案中的建议，我们将从以下几个方面切实做好物业管理工作。

一、工作开展情况

目前，我区在册物业服务企业53家，从业人员2440人。城区共有住宅小区997个，其中：实施物业服务管理的住宅小区171个，整体物业管理覆盖率18%；成立业主委员会的住宅小区93个，物业服务面积约970万平方米，新建商品房小区的前期物业服务全覆盖，物业专项维修资金缴存余额6.6亿元。我委组织实施了开州区物业管理规范提升两年行动，通过开展“三规范三活动一治理”，抓重点、破难点、强党建，推进物业小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，打通城市基层治理“最后一公里”，推动物业服务向高品质和多样化转型升级。

（一）强化工作保障。成立以分管区领导任组长的开州区物业管理规范提升两年行动专项工作领导小组，办公室设在区住房城乡建委，定期召开联席会议，研究解决物业管理工作中的困难和问题，明确成员单位的管理职责。坚持步步为营、有序推进、务求实效，从2022年9月起至2023年12月，按动员部署、调查摸排、整改提升、巩固验收四个阶段进行，已陆续制订印发《开州区物业管理规范提升两年行动专项工作方案》和“三规范三活动一治理”7个具体方案，指导工作开展。

（二）建立联动机制。建立一级抓一级、层层落实的工作机制，确保区物业管理协会工作组织领导到位，机构人员到位，齐抓共管工作推进到位，责任考核到位，促进辖区内物业管理水平的提高。根据《重庆市物业管理条例》等相关法律法规，强化对物业服务企业的监管，促进物业服务质量提高。监督物业服务企业履行物业合同的情况，实行物业服务企业信用诚信平台制度，防止随意撤场。严格要求物业公司公示人员信息、收费标准、服务内容、年度物业费收支情况，接受广大业主的监督。每个月不定期开展物管小区检查，截至2023年4月，已对14个物管小区开展安全管理、秩序维护、环境卫生、绿化养护、物业服务信息公示、共用设施设备维护等专项检查150余次，涉及物业服务企业18家；下发信息公示、消防安全、物业安全整改通知书12份。

（三）完善物业收费指导政策。根据《重庆市开州区发展和改革委员会 重庆市开州区国土资源和房屋管理局关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》（开州发改价〔2017〕17号）规定：住宅物业服务等级在规定的范围内（服务等级为1—4级）实行政府指导价。其他类物业服务实行市场调节价，涵盖非住宅物业服务收费、前期物业服务合同终止后的住宅物业服务收费和对超过《服务等级标准》且达到《超等级服务标准》提供服务的住宅前期物业服务收费。其收费标准由物业服务企业与建设单位或业主大会在物业服务合同中约定。

（四）开展物业收费监督。积极指导物业服务企业的收费，制作物业服务收费公示模板。持续开展“关于加强价格监管防控物业服务及住宅小区配建停车库（场）乱收费的专项整治”及“全区物业管理服务收费信访突出问题专项治理”。行动开展以来，共出动执法人员236人次，检查物业小区101个次，发现明码标价不规范9个，立案查处1件，发出提醒告诫书11份。

（五）推动物管进社区。区民政局、区住房城乡建委联合印发《关于印发〈2020年推进物业管理融入社区治理工作方案〉的通知》（开州民发〔2020〕112号），通过建立社区物业管理服务联席会议、完善议事协调机构的工作运行机制、推进成立社区环境和物业管理委员会、探索老旧小区居民自管物业试点等方面，指导各街道积极推进社区环境和物业管理委员会成立工作，抓好社区物业管理中心的试点，督促物业服务企业积极主动参与社区治理。将业主委员会建设纳入社区组织监督指导中，不断加强业主委员会规范化建设，推行业主大会和物业公司决定的重大事项、物业费收支情况、维修基金使用情况、业主委员会活动经费使用情况等公示或报告制度，保障业主的合法权益。坚持专项检查、日常巡查、座谈访查、问卷调查等方式，摸清物业管理的主要问题及原因，今年接收物业信访来访56件次，均得到有效处理。

（六）继续加大宣传力度。深入宣传《重庆市物业管理条例》《重庆市物业服务收费管理办法》等有关法律法规，深入推广物业服务理念，引导人们正确的物业消费观念，提高全社会对物业管理工作的认识和认同。健全物业服务企业长效管理机制，明确物业企业工作职责，督促物业服务企业自觉遵守法律规定，为居民提供更优质的物业服务，推动物业服务良性循环、行业健康。

（七）加强信用管理体系。加大物业企业的监管力度，建立物业服务企业专项检查制度，通过一系列的检查评比，建立完善的物业服务企业信用档案系统，强化物业服务行业诚信体系建设，将物业服务企业的不良行为及业主的投诉查处情况记入企业诚信档案，并向社会公布。对管理水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业进行整顿规范，纳入重点监管对象。积极推行物业服务企业诚信评价体系，开展物业服务企业诚信评价打分，提升物业服务企业的服务意识和服务品质。将全区53家物业服务企业及158个项目负责人纳入信用综合考评，树立典型示范，推广先进服务经验。

（八）加强物业管理培训。提高从业人员的综合素质，进一步督促物业服务企业积极开展多种形式、多种途径的学习培训，对物业管理人员进行物业管理相关法律法规和物业管理服务技能的培训力度，进一步提高物业服务从业人员的业务素质、服务能力和安全防范能力。截至4月，已召开消防安全、物业安全专项会议共计2次。

（九）深化监管考核，提升服务水平。进一步完善监管和评价机制，探索建立由区直部门统筹协调、镇乡街道具体实施、社区及业主参与评分的物业企业监督考核制度，常态化、动态化跟踪物业企业服务质量、信用水平，建立“黑名单”退出机制，不断推进物业管理标准化水平。

二、下步工作打算

（一）进一步规范物业服务小区管理。进一步理顺部门单位职责边界，健全物业管理体制，破解物业发展瓶颈。建立属地政府首接群众诉求的受理处置机制，及时查处乱搭乱建乱占乱丢等违法违规行为。定期开展物业招投标、服务收费及服务质量检查，推动质价相符的标准化服务。鼓励无物业小区引入物业服务企业，推进物业小区全覆盖。

（二）进一步规范物业专项维修资金管理。建立智慧物业管理服务平台和物业专项维修资金智能管理平台，推进小区智能化建设，实现数据集合、功能整合、收支规范，确保资金使用效益和安全。

（三）进一步规范物业协会、业主委员会发展。发挥物业协会纽带作用和业主委员会正向管理作用，换届改选物业协会，优化充实协会专职人员，努力培育造就一批本土物业管理专业人才。

（四）持续开展党建引领物业示范小区创建活动。加强党对物业管理工作的领导，健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，推动全区物业管理出特色、上水平。提高业主委员会中党员比例，推动符合条件的社区党员骨干、在职党员通过法定程序担任业主委员会成员。

（五）持续开展物业服务企业星级评定活动。清单化、事项化、标准化制定评选条件，赋予社区党组织对物业服务企业的考核评议权，组织开展物业服务企业星级评定活动。

（六）持续开展优秀物业服务小区评选活动。组织优秀物业服务小区现场观摩，形成互学互帮、互促互进的良好氛围，推进物业服务行业向现代服务业转型升级，促进争先创优、做大做强。

（七）继续深入开展物业领域信访矛盾化解专项治理工作。我委已形成物业领域信访矛盾化解专项治理工作方案，拟进一步摸清全区物业领域信访底数及产生原因，对合理诉求尽快解决，对基本合理诉求尽力解决，对不合理诉求疏导沟通，对无理取闹煽动闹事的依法打击。重点开展四类排查整治：一是对降低服务标准、提高收费标准、损害业主权益的物业企业的违法违规行为进行排查整治。二是对不按规定选聘物业企业、不按规定开展承接查验、不公示临时管理规约和前期物业服务合同的前期物业管理的违法违规行为进行排查整治。三是对侵占公共收益、牟取私利、侵害业主利益的业主委员会及其成员的违法违规行为进行排查整治；四是对恶意拖欠物业费用、无理聚众闹事、毁绿占用公共空间等违规装修的业主违法违规行为进行排查整治。

衷心感谢您对我委工作的关心和支持。此复函已经区住房城乡建委主任周富康审核，区委常委、区政府副区长廖雪林审签。对以上答复您有什么意见，请您填写在回执上寄给我们，以便进一步改进我们的工作。

重庆市开州区住房和城乡建设委员会

2023年6月8日