开县人民政府办公室

关于进一步规范农村土地房屋

登记发证工作的通知

各乡镇人民政府（街道办事处），县政府相关部门，有关单位：

我县新一轮农村土地房屋登记发证工作已全面完成，现已转入日常办理阶段。为进一步完善农村土地房屋登记发证工作长效机制，根据《不动产登记暂行条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》等要求，结合我县实际，就农村土地房屋登记发证工作通知如下：

一、重要意义

农村土地房屋登记发证是依法保障农村居民土地房屋合法权益的重要制度，是开展征地拆迁、土地复垦、土地整治、集体建设用地流转等土地管理工作的重要基础。进一步规范我县农村土地房屋确权登记发证工作，有利于依法确认和保障农村居民的土地房屋物权，有利于夯实农村土地改革的基础，有利于形成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村土地房屋产权制度，有效促进农村经济社会统筹协调发展。

二、基本原则

（一）依法登记原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（二）申请登记原则。土地房屋登记实行申请制度，除法律法规另有规定外，只有在土地房屋权利人提出书面申请后，土地房屋登记机构才能依法依规办理登记。

（三）无争议原则。对土地房屋权属有争议的，应先解决争议再申请登记。

（四）一户一宅原则。农村居民在农村只能拥有一处宅基地，法律法规另有规定的除外。城镇居民不能在农村购买或违法建造房屋。

（五）权利主体一致原则。土地及其范围内的建（构）筑物权利主体应当一致。

三、明确职责

（一）乡镇人民政府（街道办事处）。负责辖区内农村土地房屋登记发证工作的组织实施。具体负责辖区内农村土地房屋登记发证工作的宣传培训，现场测绘土地房屋面积，调查核实土地房屋的坐落、界址、空间界限、用途等自然状况，核实土地房屋主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及土地房屋权利限制、提示的事项，调处土地房屋权属纠纷等事项。

（二）国土房管部门。负责行政区域内不动产登记发证管理工作。具体负责土地房屋登记发证工作的业务指导、技术培训，申请登记事项的终审和登记发证工作，调处重大土地房屋权属纠纷，根据不同的登记类型公示申请人需提供的要件、程序、时限、收费标准等事项。

（三）规划部门。负责指导各乡镇人民政府（街道办事处）办理委托授权范围内的农村房屋规划手续，办理职责范围内规划手续。

（四）建设部门。负责指导各乡镇人民政府（街道办事处）办理委托授权范围内的农村房屋的建设手续，办理职责范围内的建设手续。

四、登记流程

（一）测绘。申请农村村民住宅土地房屋首次登记，乡镇（街道）镇村建设管理所或镇国土房管所应组织人员对土地房屋的坐落、界址、空间界限、用途等自然状况进行调查，并进行测绘和面积量算等工作；对土地房屋形状不规范、面积较大、房屋结构复杂的，申请人应委托具有资质的专业机构进行测绘，并绘制土地、房屋平面图；申请农村非住宅土地房屋首次登记，应提供土地房屋测绘报告。

（二）申请。当事人或其代理人向辖区镇村建设管理所或镇国土房管所提出申请，并根据不同申请事项提交相关申请材料。

（三）受理。乡镇人民政府（街道办事处）收到登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

1. 属于登记职责范围内，申请材料齐全，符合法定形式或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，当应受理并告知申请人。

2. 申请材料存在可以当场更正错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并告知申请人。

3. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

4. 申请登记的土地房屋不属于本机构受理范围的，应当当场告知申请人不予受理。

（四）查验。乡镇人民政府（街道办事处）受理土地房屋登记申请的，应按下列要求进行查验：

1. 土地房屋界址、空间界限、面积等材料与申请登记的状况是否一致。

2. 有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。

3. 登记申请是否违反法律、行政法规规定。

（五）实地查看和调查。属于下列情形之一的，乡镇人民政府（街道办事处）和县级登记机构可以对申请登记的土地房屋进行实地查看：

1. 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

2. 在建建筑抵押权登记。

3. 因土地房屋灭失导致的注销登记。

4. 登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在的权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。申请人、被调查人应当予以配合。

（六）初审。乡镇人民政府（街道办事处）完成上述工作后，在土地房屋登记申请审批表初审栏签署初审意见，审查人签字，加盖镇村建设管理所或镇国土房管所公章。安排专人在5个工作日内将申请登记资料报送到县级登记机构审核。

（七）登记发证。县级登记机构审核后，对申请登记完全符合条件的予以登记发证（首次登记和转移登记7个工作日内、变更登记5个工作日内、其他登记3个工作日内）。

五、不予登记情形

申请登记有下列情形之一的，应当不予登记并告知申请人：

（一）违法建（构）筑物。

（二）存在权属争议的，但申请异议登记的除外。

（三）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的权利与权属来源证明材料不一致的。

（四）未足额缴纳有关税费的。

（五）临时用地或者临时建（构）筑物。

（六）申请处分的土地房屋被依法查封期间。

（七）申请登记事项与土地登记簿记载有冲突的。

（八）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

六、相关问题的处理

（一）关于登记单元确定问题。经规划许可修建的房屋，以规划审批确定的最小单元为基本单元进行登记。未经规划许可或规划未明确最小单元的，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记。

在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

（二）关于分户登记问题。申请农村居民分户登记的，可按套、间有固定界限的部分为基本登记单位，其中的共用部分（如堂屋、厨房）等产权归属由当事人协议约定为共有或一方所有，同时在权证记事栏中注记。登记部门可不以其户口和门牌号分开为受理的前置条件，但应配合公安部门做好相关工作，当事人不能提交属本集体经济组织成员证明的，不予受理。

（三）关于符合规划的证明材料问题。房屋修建时，相关法规未要求办理规划许可的，经乡镇人民政府（街道办事处）核实后，可不提供符合规划证明材料。房屋修建时，相关法规要求办理规划许可的，应提供乡镇人民政府（街道办事处）符合规划的证明材料。

（四）关于宅基地审批超出规定标准问题。宅基地审批时，由于各种原因造成审批面积超出规定标准的，可按实际批准面积进行登记。

（五）关于超占（建）面积问题。申请的房屋占地面积或建筑面积超过批准面积在30%以内的，可按实际批准面积进行登记。其超面积部分可在登记簿和权证记事栏内注明“该房屋另有超建筑面积×平方米（该宗宅基地另有超占面积×平方米）”。但房屋修建超过规划许可的自然层或用地面积超过批准数30%及以上的，整幢房屋不予登记。

（六）关于非农业户口居民原在农村的宅基地问题。房屋产权没有发生变化的，可确权登记；房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

（七）关于房屋低于2.2米登记问题。经依法批准建设的村民住房及附属设施，其房屋层高低于2.2米的部分，登记时可在房地产权记事栏注记。

（八）关于空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地登记问题。此类情形不确定使用权。已确定使用权的，由集体报经县人民政府批准，注销其土地登记并由集体收回。

（九）关于1987年1月1日前修建的房屋登记问题。1987年1月1日《土地管理法》实施以前修建的住宅申请初始登记，申请人不能提供权属来源证明文件的，经房屋所在地村民小组证明、村民委员会和乡镇人民政府（街道办事处）分别签署意见，由县级登记机构在房屋所在地农村集体经济组织公告30日，经公告无异议或者异议不成立的，由登记机构核准登记。

（十）关于是否需提供安全鉴定报告。农村居民在集体土地上修建住房申请首次登记的，其自然层数为3层及以下的，可不提交房屋安全鉴定报告；4层及以上应提交房屋安全鉴定报告。从2015年10月1日起，农村居民修建4层及以上或者建筑面积500平方米以上或者跨度在6米以上的单层民用建筑的，应提交建设工程竣工验收备案证明。

（十一）关于初始登记是否进行公告。办理农村房屋所有权首次登记，登记机构受理后，应当将申请登记事项在房屋所在农村集体经济组织内公告15个工作日，经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。公告所需时间不计算在登记办理期限内。

（十二）关于是否提供测量报告。房屋建造比较规则，面积较小，乡镇人民政府（街道办事处）工作人员能够较准确的测量出土地和房屋面积的，可不提供测绘报告。如土地房屋形状不规则、涉及分摊土地房屋面积或房屋面积较大，应提供专业测量机构出具的测量报告。

（十三）关于非本集体经济组织的农村居民建房登记问题。非本集体经济组织的农村居民，因地质灾害、新农村建设、高山生态扶贫搬迁等集中迁建，经有权机关批准异地建房的，可按规定登记发证。

（十四）关于继承房屋等登记问题。对拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员、城镇居民，因继承、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致土地房屋权属发生转移占用农村宅基地的，可按规定登记发证。

（十五）关于转户后房屋登记问题。农村居民转为非农业户口之前，在农村合法取得的房屋，可按规定登记发证。

（十六）关于登记簿效力问题。土地登记簿是土地房屋权利归属和内容的根据。土地房屋权属证书、登记证明与土地房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

（十七）上级有关农村土地房屋登记发证有新的规定，按上级规定执行。

七、工作要求

（一）加强领导。农村土地房屋登记发证工作政策性强、涉及面广、工作量大、遗留问题多。各乡镇人民政府（街道办事处）、国土房管部门、规划部门、建设部门等主要领导要亲自抓，分管领导要具体抓，经办机构精细抓，确保工作有序开展。

（二）充实人员。各乡镇人民政府（街道办事处）要调整充实镇村建设管理所或镇国土房管所工作人员，选派政治素质高，工作责任心强，吃苦耐劳，清正廉洁的干部开展此工作。

（三）落实经费。各乡镇人民政府（街道办事处）、相关部门要落实工作经费，为此项工作正常开展提供保障。

（四）工作纪律。相关工作人员要以高度负责的精神对待和处理各种问题，要坚持原则，秉公办事，自觉抵制各种不正之风。对吃拿卡要、收受贿赂等违法违规行为，一经查实，将依法给予党纪政纪处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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                     2015年12月10日