重庆市开州区住房和城乡建设委员会

关于区十八届人大第九次会议第1号建议的复函

邹敏代表：

您提出的《关于有效破解物业领域矛盾纠纷的建议》（第1号）收悉。经与区经济信息委、区城市管理局、区市场监管局、正安街道办共同研究办理，现答复如下：

一、工作开展情况

（一）严把准入关口。聚焦前期物业源头管控缺位、开发商与物业利益捆绑、责任链条断裂等突出问题，着力从准入环节防范矛盾风险。一是强化前期物业准入管理。严格按照《重庆市物业管理条例》相关规定，规范前期物业选聘程序，斩断开发商与前期物业不当利益关联。加强房屋质量、规划验收、设施交付等前端审核，规范物业进场前的承接查验，推动问题在交房前整改处置，杜绝“带病交付”引发物业领域信访矛盾。二是规范后期物业选聘管理。指导属地镇街严格按照物业管理相关法律法规，规范业主大会召开、业委会换届及物业选聘流程，强化对选聘方案制定、公告发布、投票组织、结果公示等关键环节的指导，坚决杜绝开发商、物业企业干预操控选聘、暗箱操作等问题。区住房城乡建委全程提供政策支持、业务指导，推动形成公开、公平、公正的市场化选聘机制，引导业主依法依规行使选择权，确保选聘出来的物业服务企业信誉良好、服务能力与小区实际需求相匹配。

（二）强化日常监督。一是加强宣传培训。组织街道、社区、物业企业常态化开展物业管理政策法规宣传培训3次400余人，持续提升各方履职能力。二是规范服务标准。推行市市场监管局、市住房城乡建委审定的物业服务合同范本，引导物业服务企业结合企业、服务小区实际细化保洁安保、设施维护、公共收益管理、投诉处置等服务标准。三是加强信用管理。依托智慧物业管理平台，联动物业行业诚信评价体系，归集收费履约、设施维保、投诉处置、公共收益管理、问题整改等日常履职数据，实现物业服务全流程动态留痕、线上溯源，以数字化手段做实做细物业服务企业常态化闭环监管。2026年4月，对金科物业相关项目经理进行约谈提醒，并予以诚信扣分6分。四是强化日常巡查。全覆盖排查全区137个物业小区发现并建立问题台账200个，解决民生实事15件。区住房城乡建委下发整改通知71份，已整改到位34个、正在整改37个。通过高频次的巡查检查倒逼企业提升服务质量。

（三）严控收费管理。紧盯物业费定价不规范、争议多、不合理等问题，健全监管调控体系，保障业主合法权益。一是规范定价行为，依据《重庆市物业管理条例》《物业服务收费管理办法》，自2023年6月起，全区所有前期物业不再进行超等级备案，严格执行政府指导价。二是强化收费公示。督促物业服务企业在小区醒目位置设置“三亮三即时”公示栏，全要素公示收费项目、标准及履约情况等相关信息，保障业主知情权、监督权。三是推进争议化解。依托12315和“民呼我为”平台快速处置收费投诉，严查未明码标价、违规收费等行为，杜绝擅自提价、变相收费，实现“件件有回音、事事有着落”，2026年以来，累计办理涉及物业收费投诉60余件次。四是推进收费调降。针对金科超四级服务物业小区收费高、群众反映强烈的问题，及时约谈片区负责人、项目经理，要求其在不降低服务标准前提下合理下调物业费，目前已初步确定通过预存折扣优惠形式降低物业收费。

（四）狠抓集中整治。聚焦维修资金不规范、设施维护不到位、违建治理难、线索排查难等重难点问题，坚持依法严管、专项整治、联动处置，形成强力震慑。一是严管住宅专项维修资金。开展清欠专项行动，排查6个项目代收未缴资金573万元，全部下发催收单，彩云间项目已缴存销号，其余5个项目拟移交部门处置；规范使用流程，对违规使用行为暂停拨付、移送线索，严防资金风险。二是健全公共收益专户管理，联合银行开设专用账户，实行单独核算、专款专用，落实“三亮三即时”公示制度，全面公开收支明细，有效解决公共收益不透明、不规范问题。三是全面整治设施维护短板，全覆盖排查137个小区，整改设施破损、消防隐患、电梯问题100余个；2026年以来使用维修资金127.64万元，完成维修更新60批次，整治安全隐患16处；加快老旧电梯更新，56台老旧电梯已完成46台，年底前全部清零。四是从严排查移送违规线索，向镇街全面征集线索，强化部门联动，已将维修资金违规使用线索移送纪委监委，拟将代收未缴等线索移交职能部门，依法从严处置，持续净化行业生态。五是常态攻坚违建治理。由城管、镇街牵头，社区、物业联动排查小区违建行为，做到早发现、早劝阻、早处置。

二、下一步打算

一是深化源头治理，强化前期物业准入管理，建立楼盘等级与物业资质匹配机制，从源头防范矛盾风险。

二是健全长效机制，完善物业服务合同范本，细化服务标准、收费明细及退出机制，建立物业服务质量量化考核体系，实现“优进劣汰”。

三是强化多元共治，加快业委会（物管委）规范组建，畅通业主诉求渠道，健全“社区+物业+业委会+职能部门”联动调处机制，推动矛盾化解在基层、化解在萌芽。

四是提升服务质效，加强物业企业从业人员培训，提升专业能力，督促物业企业严格履行合同约定，兑现服务承诺，切实解决服务质价不符问题，不断增强居民获得感、幸福感、安全感。

衷心感谢您对住建工作的关心和支持。此复函已经区住房城乡建委主任袁毅审核，区委常委、区政府副区长廖雪林审签。对以上答复您有什么意见，请您填写在回执上寄给我们，以便进一步改进我们的工作。

 重庆市开州区住房和城乡建设委员会

2026年6月15日